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租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权
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发表时间：2008-10-12 10:00:28 来源：中国民商法律网 作者：李文祥、薛专、陈璇 |
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[案情]
1996年6月16日，中国农业银行如皋市支行葛市办事处（以下简称葛市办事处）与工贸合营如皋螺帽厂（以下简称如皋螺帽厂）、如皋市葛市多种经营服务公司（以下简称多服公司）签订“抵押担保借款合同”一份，约定：自1996年6月17日起，农行葛市办事处向如皋螺帽厂提供最高额贷款108万元用于购置生产资料，还款期限至1998年6月16日止，该借款的抵押人为如皋螺帽厂及多服公司，多服公司愿以加油罐、厂房等作抵押，优先偿还贷款本息，并负连带责任。6月18日，如皋螺帽厂、多服公司分别办理了抵押物登记手续。1997年3月，开元公司与如皋市原葛市乡人民政府签订租赁协议一份，由开元公司租赁如皋螺帽厂、多服公司的财产开展经营，租赁期限至1999年9月止。1998年1月15日，农行葛市办事处与如皋螺帽厂、多服公司及开元公司签订协议一份，载明：开元公司承租时，偿还螺帽厂在农行葛市办事处的借款，原设定抵押物继续作为开元公司偿还债务、抵押权人实现债权的抵押担保。1998年5月11日，如皋螺帽厂被注销，其清算单位为如皋市原葛市乡人民政府。2000年3月，经有关部门批准，如皋市原葛市乡人民政府并入如皋市江安镇人民政府。2000年8月，多服公司变更名称为“如皋市欣欣物资经营部”（以下简称物资经营部）。
2001年4月30日，物资经营部与原告杨根南签订租赁协议书一份，约定：物资经营部将818加油站出租给杨根南经营，并向其提供合法经营手续和证件，租赁期暂定为二年，至2003年4月30日止，租赁费一年为2万元。
2001年12月，因开元公司未能归还借款本息，农行葛市办事处以开元公司、如皋市江安镇人民政府、物资经营部为被告，向如皋市人民法院提起诉讼。审理过程中，双方当事人达成调解协议，明确农行葛市办事处对物资经营部设定抵押的财产（包括818加油站的房屋及其他机械设备）享有优先受偿权。2002年4月，因主债务人开元公司未能按协议确定的期限履行还款义务，农行葛市办事处遂向法院申请强制执行，在执行过程中，农行葛市办事处与物资经营部达成协议，将抵押物折价抵偿债务，并办理了有关执行款物交接手续，法院民事裁定书确认了双方的抵偿行为。
2002年6月15日，农行葛市办事处委托南通通宝拍卖有限公司对抵押物品进行公开拍卖，该公司依照法定程序在如皋日报上刊登拍卖公告，并于6月22日举行了拍卖会，被告环明皋以29万元的价格竞拍成功，取得了拍卖物品的所有权。
2003年4月28日，原告向法院提起诉讼，诉称：物资经营部在处分其财产时，未提前三个月通知原告，即通过拍卖的方式将818加油站的房屋及其机械设备出售给环明皋。两被告间互相串通，严重侵犯原告作为承租人应享有的优先购买权。故要求法院依法确认原告对所承租的818加油站的房屋及其他机械设备享有优先购买权，并确认两被告间的买卖该房屋及其他机械设备的行为无效。
被告物资经营部辩称：对原告所诉的农行葛市办事处与如皋螺帽厂及我单位签订的抵押担保借款合同及我单位从2001年5月1日起将抵押物又进行出租的有关事实无异议，但原告主张我单位与被告环明皋之间存在买卖行为且相互串通与客观事实不符。原告对租赁物并不享有优先购买权，即便享有，也已在农行葛市办事处委托拍卖行拍卖时丧失。故要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告环明皋辩称：我是在如皋日报上看到南通通宝拍卖有限公司的拍卖公告后决定参加竞拍的，并在公开举行的拍卖会上成功竞拍，依合法程序取得了818加油站的房屋及其他机械设备的所有权。原告所主张的物资经营部与我之间恶意串通成立买卖行为没有事实依据，其对该标的物也不享有优先购买权，故人民法院应驳回其诉讼请求。
另查明：1996年6月农行葛市办事处与如皋螺帽厂、多服公司签订“抵押担保借款合同”时，原告杨根南任多服公司门市部主任兼管818加油站。2001年4月30日，原告与物资经营部签订租赁协议时，物资经营部事先未征得抵押权人农行葛市办事处的同意，亦未书面告知原告在租赁物上已设定抵押的事实。在该租赁协议上所涉及的租赁物具体包括开票室一间、加油机四台、油罐四只、保险柜一只、S195柴油机一台、水泥场地1510m2。直至诉讼期间，原告仍未停止过818加油站的经营活动。 |
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